本版撰文时报记者　袁峰　张虹

　　没有任何征兆，央行又一次出其不意地利用货币调控的魔力，将在东南沿海热衷炒房的投机者逼向死角。从昨天起，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，住房贷款利率由5.31%上调至5.51%，房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付比例从20%提高到30%（详见昨天本报A02版）。此外，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。

　　受此政策影响，昨日股市房地产类个股出现大幅低开，行业龙头个股万科、招商地产、金地集团下跌幅度也大致相同，跌幅均在3%~4%。业内人士分析认为，从中期而言，地产类个股必将出现分化。

　　【政策解读】

　　打击炒楼套利击破房产泡沫   

　　“从根本上讲，央行出台此政策是为了遏制目前房产过热的现象，打击炒楼套利的行为。”暨南大学经济学院金融系教授陈鹭指出，去年10月29日央行加息，其中一个重要的目的就是为了控制房贷规模，防止房产过热的现象。而时隔半年，央行再次单独提高房贷利率，显示了央行控制力度的不断加强。银行界有关人士指出，此次央行的举动可谓一剂“猛药”，从需求上遏制了投机房产的冲动。

　　根据人民银行最新统计数据显示，从2002年到2004年，全国个人住房贷款增长迅猛，年度增加值分别为2670亿元、3528亿元和4072亿元；个人住房信贷余额也呈强劲上升，分别达到8258亿元、11779亿元和15922亿元。截至今年2月底，全国个人住房信贷余额已经达到16508亿元。

　　一位银行业人士指出，个人房贷高速增长带来的风险已经不容忽视：贷款集中度高、信贷结构不合理。该人士透露，去年出现大量海外个人到中国境内购买房地产的情形，其中一些明显超出了购房自用的范畴。在上海、杭州等沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。

　　“房贷规模迅速增长的背后隐藏了极大的金融风险，国际热钱的流入以及民间借贷炒房往往会造成房地产的表面繁荣，从而导致其价值与价格背离，这就是经济学通常所说的房产泡沫。央行出台此政策，就是为了打击这部分炒楼者，防止房价虚高。”陈鹭表示。

　　【银行回应】

　　执行利率将按信用区别对待

　　根据政策，现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。换句话说，银行有10%的利率下调的权利。

　　昨日，记者从广东省各银行获悉，目前采取的房贷利率是就高（6.21％）还是就低（5.51％）还在等待总行下放通知，相信今明两天就会有消息。对此，广东省农行按揭中心马主任称：“不管银行最后执行利率是高是低，都肯定会对购房者区别对待。例如对资信情况良好的个人和楼盘，银行就会采用低利率。而对楼盘素质差或有欠款记录的个人则会执行高利率。另外，随着国内个人信用系统的建设，银行肯定会对拥有两套或多套住房的购房者给予高利率。”

　　【市场影响】

　　巨额资金可能从楼市撤出

　　房贷利率再度调高、超额准备金存款利率下调这两条政策对货币市场、股市以及房地产市场产生什么影响？记者就此采访了业内有关专家。

　　房地产业

　　楼市“降温”成为必然

　　近年来我国房地产投资平均每年递增30%，远高于整体经济增长速度。央行此次出台新的商业银行住房信贷政策，仍然是基于对房地产泡沫的担忧，并且这也是央行继“121”号文件后，对房地产市场出示的又一张“警示牌”。

　　据最新公布数据显示，此前，国家也出台了一些宏观调控措施，政府间接对楼市进行干预，也造成了部分游资流出地产市场。但从整体来看，房地产业并没有受到太大影响，一些地方的房地产价格更出现大涨。

　　湘财证券吴洪平认为，该政策透露的“降温”信号十分明显。市场对于短期房价的预期将跟随管理层调控政策出台发生根本变化，购房者的观望情绪将进一步上升，销售速度大幅下降，从而使上市公司业绩增长预期大大降低。

　　吴洪平还表示，不同房地产上市公司的影响会有较大差异。一些项目多、投机成分偏大的公司将受到较大影响。而一些细分市场做得好、客源稳定的公司如万科等所受到的冲击会小得多。其次，在房价泡沫较严重的地区如上海、杭州等地，房地产业受到的影响较大；而泡沫不明显的地区如广深地区的公司受到的影响会较小。这些是近期值得股民在选择地产股时需要关注的问题。

　　证券市场

　　部分资金或回流股市

　　业内人士分析，该政策将对地产类公司产生较大的负面影响。但超额准备金存款利率的调低，市场加息预期减弱，也对股市间接起到一定的支撑作用。

　　广发证券龙继军分析认为，调整商业银行住房信贷政策，对地产板块而言的确是一个利空消息，特别是上海作为全国房地产业最火爆的城市影响较大，但对整个股市来说又是有利的，因为提高了贷款炒楼的成本，一部分投资资金就会回流到股市。广东科德证券分析师王泽辉指出，据保守估计，从房地产行业撤出的资金可能达到1000多亿元人民币，当然这些资金能否真正流入股市还有待观察。

　　货币市场

　　债市将获得利好消息

　　同时，王泽辉分析，此次房贷利率的调高以及超额准备金存款利率下调，体现了央行一直以来“有保有压”的政策：针对过热的房产业实行紧缩信贷政策。但同时也表明，央行整个的金融调控并没有紧缩。

　　陈鹭也认为，下调超额准备金的存款利率可让市场资金更加充足，这将有利于减轻市场对加息的预期，对债市是一个非常大的利好消息。王泽辉指出，该政策将使银行更多地发放流动资金贷款和购买债券（尤其是短期债），债券价格可能会上扬，而且央行票据利率下跌。这将刺激债券市场的发展，并降低央行对外汇占款的冲消成本。