经过3年的快速发展，借着广州城市“东进”以及众多品牌房企规模大盘强势出击的“东风”，尤其是近期中国·广州世界家居博览园落户天河东圃、亚运村选址问题等再次聚焦人们的“眼球”，天河东楼市不仅招徕了市场的关注，而且引发一轮又一轮的开发、销售新高潮。如今，随着天河东楼市众多质优产品的推出，大大改变了消费者对该区域楼盘的印象，有力提升了区位价值，一举成为天河区、越秀区、黄埔区市民置业的首选。

　　的确，今天的天河东（东圃）已逐渐变成了一个比较成熟的区域，市政、教育、生活等各种设施一应俱全……正是有了这种种的利好，使该板块的楼市迎来了前所未有的发展良机。有鉴于此，信息时报《时报地产》本次特别邀请了天河东三大代表性楼盘举行了一次小型的沙龙。举办本次沙龙的主要目的是针对天河东楼市从过去的不为人所重视，到当前受人瞩目的发展历程，更重要的是对今年或未来的地产形势进行分析判断，以便为广大消费者实现置业梦作个好参谋。

　　□本版撰文　时报记者　韩渊武

　　特邀嘉宾（按笔画顺序排列）

　　美林基业集团品牌推广负责人孙涛

　　城市假日园销售策划经理吴游瑜

　　盈彩美居营销总监赖峥主持人时报记者韩渊武时间：2005年3月31日下午地点：城市假日园会所

　　区域价值获得快速提升

　　有效带动楼市消费热潮

　　记者（以下简称“记”）：随着广州城市的东移、天河东区域形象又有哪些新变化？众多市政工程的落实，对天河东区位价值和地产发展有那些意义和作用？

　　赖峥（以下简称“赖”）：随着天河东（东圃）区域基础设施的加强，真是“风助火势，火助风威”。新广州人对天河东的认知，可以说从1999年开始是个新阶段，到2001~2002年知名度有所提高，再到2003~2004年众多大盘的出现，如美林湖畔花园、金碧世纪花园、旭景家园、城市假日园、盈彩美居等盘的推出。如今该区域已步入成熟，注重社区文化，对区域认知度越来越深，买家发展到东山甚至白云区，影响力较大，可谓从点、面到立体。

　　孙涛（以下简称“孙”）：随着广州城市东移的发展，自然也带旺了天河东板块的房地产发展。如亚运村有望落户东圃、地铁五号线的启动；加上如今东圃大型地块和公园配套的稀缺性，如美林湖畔花园不仅拥有50万平方米的规模，还拥有杨桃公园和东圃公园的优势，从而提升了天河东的区域价值，使地价逐步上扬。

　　吴游瑜（以下简称“吴”）：天河东板块的快速发展，得益于广州市政府的政策引导，众多市政工程的落实等方面，而这些利好带给东圃最直接的就是生活配套、交通配套、教育和运动等配套设施的完善，极大地改善区域的居住、生活条件，从而改变了东圃是郊区的观念，也使房地产获得迅速发展，天河东由过去的城乡结合部逐渐演变成为一个比较成熟的区域，因此，吸引了更多的白领在此置业，也有效地带动当地的经济消费，目前整个区域经济氛围进入一个良性的循环阶段，东圃也成为更有都市味的新居住区域。

　　世界家居博览园落户

　　丰富该区域商业业态

　　记：在商业配套利好的带动下，天河东又一巨大商业配套项目———中国·广州世界家居博览园落户东圃，这将对周边的商业环境有什么带动作用？

　　孙：中国·广州世界家居博览园建成后，将借助广州作为南中国最大的中心城市和商品流通贸易中心之利，整合家居产业资源，逐步发展成为亚太区家居流通集散中心。可以说，美林基业集团东部城市配套运营项目“新天河·中央公园”产业集群及“世界家居博览园”，将会成为城市配套建设及产业发展的示范工程，成为巩固广州中心城市商业繁荣地位、巩固天河都会级商贸流通中心地位的重要力量。

　　吴：看一个区域是否繁华，不外乎看其周边的居住氛围及商业气氛。如广州市第一家好又多、万客隆超市就落户在天河东（东圃），对带动整个区域的发展有不可抹杀的作用。但随着近年广州市各区大型超市的陆续开张，这两个超市辐射到周边的作用开始减弱，目前东圃周边缺少其他较大规模的商业配套设施，更缺少具有辐射周边地区经济消费的大型商业集散地。而随着世界家居博览园落户天河东圃，正好弥补了这一空白，它的落成将会对东圃周边的物流、饮食娱乐、休闲产业产生积极的影响，从而进一步触动房地产业的脉搏。

　　二三次置业者增多

　　户型需求从小变大   

　　记：从推盘总量和产品定位来看，为什么户型设计出现两极分化？既有投资类的小户型，又有居家的三房、四房甚至五房等，哪一种户型最畅销？

　　吴：户型出现两极分化，有几个原因。一是有些地块因地制宜，量体裁衣；二是东圃作为新区的发展初期，吸引了一部分初次置业的人士，他们的需求受经济条件的限制，对小户型的购买更明显；三是受区域利好的剌激，一部分投资者发现了这里的投资优势，他们既看好短期的租赁市场，又看好长远的升值空间，而且小户型也比较容易变现，因此，形成了在一段时间内的小户型畅销。

　　孙：去年的销售实在太好，基本上各户型都卖得不错。而从项目实际销售情况和市场调查反映的数据看，还是小三房最为畅销，而且户型需求正逐渐向大户型靠拢。形成这一市场需求的局面，说明这个区域发展越来越成熟，也因此吸引了更多的客户在此置业；还有就是经过这几年的发展，原来在这个区域的初次置业者出于自身经济条件的改善，对生活质量有更高的追求，有二次置业的需求，这无形带动了大户型的热销。

　　赖：各类户型需求都很大，原因是该区域整体购买力大，相对来说小三房最好卖，两房至四房销售也不错。还有一个因素是区域成熟了，消费者购买能力也强了，以前吸引的是一些普通白领，而现在吸引的是一些中高层白领企业的管理者。

　　各项配套日趋完善

　　置业消费都乐在此

　　记：消费者在置业方面，更关注的是生活配套、交通配套方面有哪些新变化？在教育配套方面，天河东又有哪些优势和突破？

　　吴：东圃在这几年新增了很多的生活配套：从2002底开始有麦当劳、肯德基等洋快餐进驻，东圃大马路两旁的商铺由五金店、油漆店、木材店等变成时装店、百货公司、便利店、连锁书店等，越来越多的居民由以前到天河北消费变成留在东圃消费，印证了东圃的都市化转变历程。

　　另一方面，因为2003年之前东圃从行政区域来说，还是一个镇，教育配套相对老城区来说较为落后，除了东圃幼儿园为省一级、东圃小学为市一级外，较为著名的学校不多。但这也是东圃发展高素质教育的优势，因为在新的区域规划下，建设配套更完善、更适应现代素质教育需求的学校、引入高素质的教育人才，更容易得到区政府和教育局的支持。而且，由于东圃是一个新的商住中心，在此置业的大部分是年轻白领，他们对教育投入的认可度、对新的教育方式抱着更为开放的态度，这都是在可期望的未来将教育素质提升的动力。

　　孙：随着居住人口的增长，天河东生活、教育配套也越来越完善。如杨桃公园建起了天河区近万平方米的前进文化广场，有舞蹈室、音乐室。又如区政府为了丰富市民的生活，许多大型的活动都在前进文化广场进行，如摄影展、晚会等，这更丰富了当地人的文化生活。

　　赖：记得盈彩美居在2003年7月开盘时，当时交通不太方便，而现在交通便利多了，近30路公交车途经中山大道，可直达市区各处。在商业配套方面，好又多、易初莲花等大型超市落户带动了商业和街铺的生意，大大提高了业主日常生活的便利。

　　三大盘楼价都不同程度上升

　　今年天河东楼价将上升约10%   

　　记：经过多年发展，东圃一带的楼价上涨除了利好的市政、完善的交通，质优的产品之外，还有哪些因素支撑楼价的上涨？三大楼盘自去年6月推售至今上涨幅度有多少？未来一年楼价走势有什么变化？

　　吴：从大的方面来说，当前中国的经济正处于兴旺期，整个物价指数都在增长，人们的收入也在提高，大家对生活素质的要求也随着经济的发展而获得更好的改善，在这种情况下，我认为楼市不应该和整个经济大环境产生太大的背离，我个人对广州楼市发展很有信心。

　　从小的方面来看，市政府出台一系列有效措施，使土地供应量得到控制，在某种程度上对供求关系有一定的平衡和影响。短期内受供应量的限制，楼价下降的可能性不大。还有亚运会的举办，亚运村的定址等都支持东圃的楼价有一定的上涨空间。如城市假日园自去年6月开盘时每平方米4300元到现在最新一期（将推售的C区），预计均价约为5200元/平方米，上升幅度达20%。

　　孙：随着交通的不断改善，使消费群体范围更广，而在市政等各方面利好带动下，美林湖畔花园去年五一开盘时每平方米4800元，到现在均价5500元/平方米，最高售价每平方米已突破7000元，升价幅度达20%。

　　赖：盈彩美居自2003年开售至今，从早期售价每平方米3800元上涨到现在的5100元/平方米，升幅约20%。原因是区域的需求增长，产品升价则在情理之中。预计未来一年，天河东楼价上升空间8%~12%。