□本版撰文 时报记者 陈思慧

　　每年的7、8月份是东莞楼市的传统淡季，今年情况更加“惨淡”：8月份土地市场跌至“冰点”，首次出现连续两个单月没有商住用地成交，住宅供应面积环比下降22.9%，为近期的最低点，同时普宅均价5006元/平方米，再度创下的市场新低。然而，在多项数据持续走低的情况下，8月份的商品房成交套数却创出了今年最高，成为了楼市难得的亮点。

　　单月土地成交价格最低

　　8月份土地市场交易，依然处在“寒冰”状态，再次出现成交低迷状况。7月份上市交易的土地共20宗，实际成交地块只有15宗，5宗地块遭遇流拍，而8月份上市交易土地共计25宗，实际成交地块为10宗，15宗土地流拍。两个月内，相继流拍的商住用地高达11宗，商住用地成交量为“0”，进入08年以后首次出现连续两个单月没有商住用地成交。

　　另据东莞中原地产的数据显示，8月东莞成交10宗土地的平均交易单价为454.3元/平方米，这是由于本月土地交易只成交了工业类用地，无其他用途土地成交，这是自08年以来，单月土地成交价格最低的一个月。

　　普宅均价降至“5字头”

　　8月东莞市商品房均价5730元/平方米，环比下降20.4%，主要由于公寓、洋房、商铺的价格大幅下降所致。商品住宅中，洋房环比回落6.5%，公寓与别墅的价格也大幅下降，普通住宅（含洋房和公寓）均价为5006元/平方米，环比下降8.2%，再创市场新低；非住宅中商铺的价格由于成交产品的变化，市场价格下降了23.2%。

　　在市场比较萧条的情况下，之前城区项目的降价行动，吸引了大量的消费者目光，导致镇区项目处于出货无门的尴尬境地，降价几乎成为唯一手段。因此，镇区市场在沉寂了一段时间后，抢在“金九银十”来临之际先城区一步大幅降价出货，以接近成本价的价格销售，以此避免未来两月城区的激烈竞争。

　　由于东莞城镇区的差异性较大，而房地产区域性特征明显，城镇区成交量的变动将影响全市房价的变化，镇区房价在下跌的同时，亦带动全市房价的下跌。8月份镇区的价格大幅下跌有力地刺激了需求的上升，当月镇区成交占全市的比重为64.2%，环比上升15%，如万科·金域蓝湾以跌出消费者心理预期的市场价格入市，在当月创造了销售辉煌，中惠的两个项目也大幅降价促进成交。

　　而全市价格在镇区成交占主导的情形下大幅下滑，房价在5000元/平方米以下的项目首次突破五成。据东莞中原研究部数据监测显示，8月共有153个普通住宅楼盘有成交，6000元/平方米以上的项目占全市普通住宅项目的比重为22.9%，5000元/平方米以下的项目占57.5%，环比上升9.22%。该研究部认为，从2008年每月5000元/平方米以下普通住宅项目所占比重的走势来看，低房价的项目在逐渐增多，一方面购房者的选择增多，另一方面将使项目在局部区域内的竞争更加激烈。

　　新增供应量环比降两成

　　进入4月份以来，东莞房地产市场新增供应持续减少，受销售淡季到来以及奥运的影响，8月新增供应为近期的最低点。据东莞中原地产市场研究部监测结果统计显示，上个月东莞共21个楼盘项目新增供应，总供应面积为50.42万平方米，环比7月下降21.56%。其中，住宅供应量为41.36万平方米，共4785套；住宅供应面积环比下降22.9%。 

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月，东莞共有13个区镇有新增供应，其中，长安以14.55万平方米的供应量领跑全市供应，单个项目供应量最大的为长安一号二期，供应量达到了9.33万平方米。从户型和面积区间分布数据显现，8月东莞新增供应商品住宅小户型单位增长明显，单身公寓比重提高了15%，其中单学府一号就有504套公寓产品推向市场。面积在90平方米以下的产品占新增供应量的60%，90平方米以下户型供应套数继7月份后（7月份该占比为52%），第二次超过90平方米以上户型，“90/70”供应比例继续刷新历史最接近值。

　　成交套数创今年月度新高

　　8月东莞新建商品房成交量为43.08万平方米，环比7月增长31.34%，同比下降24.62%；其中住宅成交占比87.91% ，为37.87万平方米，共成交3840套，按套数计算的成交量创下今年以来月度新高。

　　另外，自今年3月以来，东莞市住宅成交的户均面积呈持续上升的趋势。对此，东莞中原地产市场研究部认为，一方面说明在自住需求为主的市场里，东莞购房者回归“大户型”的自住偏好，考虑更多的是居家的舒适度以及满足家庭聚居的面积要求；另外一方面说明，东莞房地产市场投资需求下降，适合投资用的小户型公寓成交比重下降，洋房、类别墅、别墅等物业总体成交比重在提高。

　　另据统计，8月份，成交住宅的户均面积为98.63平方米，环比7月下降16.56%，户均面积下降主要是受8月拼合户型的成交良好的影响，登记成交面积远少于合并后的实际使用面积，剔除拼合户型成交因素的影响，8月的住宅成交户均面积依然在高位运行。