●交楼符合承诺　

　　●管理费要合理　

　　●处理问题够快　

　　●小区安保到位　

　　●物管态度要好

　　上周，由信息时报主办的2008年市民最喜爱“十优物管”评选活动正式拉开序幕。活动一开始，立即在业内引起了强烈反响。

　　同时，在上周五，信息时报记者针对车位问题进行了深入报道，对广州众小区停车困扰进行了由点到面的报道。本期，我们将对交楼质量、管理费用、小区安全等问题对广州物管继续多方位地透视。

　　交楼质量

　　实际交楼标准缩水3/4

　　兴冲冲地去收楼，没想到新房却成了处处要修复的“修补房”，有着这样遭遇的新业主不在少数。据了解，房屋质量问题种类繁多，如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏、房屋漏水、房屋噪音、房屋设备不符合同约定等。

　　案例：2000元标准变500元

　　等待了近两年的市民张先生，近日终于接到了收楼通知。前两天，他和妻子兴高采烈地去收楼，没想到一进新房夫妻俩的心便凉了一大截。

　　张先生依稀记得，两年前，他们以8000元/平方米的价格买下了海珠区某楼盘的房子，当时售楼小姐一再承诺装修标准达2000元/平方米。而现在真正收楼，才发现客厅多处地脚线明显松脱、墙壁裂横；房间的木地板更是踩上去吱吱响；同时，浴缸用“高级塑料”做成、地板脱落、地角线空心等问题比比皆是。

　　一位做装修的朋友过来看后直言，房屋装修成本最多500元/平方米。而让张先生苦笑不得的是，陪同一起验收楼房的物管工作人员甚至这样解释：“现在发展商的楼不好卖了，他们总要节约成本吧。”

　　专家：买楼睁大眼收楼留证据

　　上述质量问题，可能在收楼前就发现，也可能在入住后才发现。为此，专家建议消费者在买房时应选择资信良好的开发商，并对开发商已建楼盘质量和承建商资质做全面了解。

　　如果入住后出现了房屋质量问题，业主应先与开发商协商，协商不能解决才向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。但一定要注意保留证据，如果可能的话，可请物业管理公司、邻居或居委会有关人员签名证实。

　　其次，应以挂号信形式向发展商发出书面通知，要求发展商前来修复，并说明损失情况。每次修复情况作好书面记录并请相关人员签名。

    信息时报记者 罗莎琳

　　点评

　　收楼注意几大细节

　　在收楼过程中，验楼环节最为关键，应注意以下几个容易出现问题的部位。

　　裂缝：如果不时掉下灰渣的话，多少有点煞风景。

　　渗漏：如果发现墙壁、天花的颜色与周围不一样，就得重点留意了。因为这往往是出现水渍后发展商修补的结果。

　　地板：不妨每块地板都走一走，敲一敲。如果发出空洞的声音，就要留神了。

　　门窗：门窗开启是否灵活？能否关得紧密？铝合金窗户下方有没有预留泄水口？门窗的五金小配件是否齐备？这些问题都要关注。

　　洁具：洗手盘、马桶等洁具的供水是否正常，排水是否畅通，要仔细检查。

　　电器：每个开关有没有问题？每个插头是否都能使用？大门的对讲机能否正常使用？都要试一试。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　管理费

　　过半小区收费“超标”

　　小区每月物管费8.1元/平方米？日前，有“广州第一天价物管费”之称的天河怡苑小区业主状告物管公司纠纷事件尘埃落定，虽然最后是物业管理公司胜诉，但却让广州多个小区的业主开始审视管理费合不合理的问题。

　　调查：过半小区收费太高

　　按目前广州物价部门的规定，没有业委会的小区物管费执行“政府指导价”：一类物管企业电梯房每月基准价为1.70元/平方米，二类企业为每月1.25元/平方米，三类企业每月为0.91元/平方米，允许上下浮动15%。也就是说，电梯洋房每月物管费最高限价不能超过1.96元/平方米。

　　但据不完全统计，广州过半小区的物管费每月每平方米都超过1.96元/平方米，大部分集中为2～5元/平方米。如天河区的誉峰园和汇景新城，每月每平方米都在4.3元左右，越秀的麓湖名苑每月每平方米为5.5元，白云的白云堡每月每平方米4.0元，番禺区的星河湾每月每平方米也达2.5元左右。

　　业主：收费与服务不相衬

　　怡苑小区的业主王先生告诉记者，在没有掀起“广州第一天价物管费”纠纷事件之前，怡苑的物业管理费高达14多元/平方米/月，但那时的物管服务做得相当到位，大部分保安是从国外请来的，能用多种语言与业主交流。但后来物管服务越来越差，保安等服务人员基本换成素质不高的人，虽然物管费降为8元/平方米，但还是觉得不值。

　　专家：物管公司几成摆设

　　“在没有业委会的监督下，目前很多物业管理公司正逐渐失去其原本的特性，成为开发商谋利的工具。”资深房产专家黄韬表示。

　　据了解，广州成立业主委员会的小区并不多，业主与物业管理企业平等协商的机制还没有充分建立。在楼盘收楼后未成立业主委员会的小区，往往是物业管理公司漫天要价；即使有“政府限价”，开发商仍能打政策“擦边球”。

    信息时报记者 徐凤

　　点评

　　应放宽“业委会”门槛

　　如何解决小区物管费过高的问题？黄韬认为，首先，要放宽“业委会”成立的条件，小区内只要有1/3的业主组织即可。成立业委会后，把与物业管理公司的议价权交给已成立的业主委员会，让业主自己选择相应的服务，并付出相应的报酬。如果物业管理公司提供的服务非常优秀，那么收取稍高的物业管理费，业主也是愿意承担的。

　　资深房产专家韩世同则认为，政府的物管费最高“限价”政策要更细化，充分发挥业委会和市场的监督作用，不能让开发商把物业公司作为谋利的渠道和方式。

　　信息时报记者 徐凤