□专题撰文 信息时报记者 任旭东 通讯员 叶凌　本版摄影 　信息时报记者  陈双焱

　　近日，信息时报记者从国家统计局惠州调查队了解到，虽然央行近期出台了一系列救市新政，但惠州楼市的整体成交量和价格均呈现下降趋势，市场需求仍不见起色。尽管小户型和二手房销售出现微弱上扬，不过，调查队有关负责人却表示，惠州楼市观望情绪仍然严重，现有楼盘要2~3年时间才能消化完。

　　现象1

　　价量递减开发商大力促销

　　国家统计局惠州调查队结合各相关企业上报的数据，对部分房地产企业进行现场走访调研显示：随着国家调控房地产市场的措施到位，惠州楼市供不应求的状况已经不再，数据显示，今年各月销售价格环比指数除4月份和6、7月不变外，其余各月都有微降。

　　分析显示，从今年1月份开始，惠州市的房屋销售价格同比指数涨幅呈现出递减趋势，甚至在8、9月出现了比去年同期价格指数下跌的态势。为此，惠州众多开发商不得不放低姿态进行促销，“日赠百金”、“看房抽奖送宝马”、“折上折”、“办会员卡获赠现金回馈”、“提前登记可获额外开盘优惠”等各种促销措施层出不穷。

　　据了解，目前全国共有70个大中城市开展房地产价格指数调查，广东省被国家抽选的5个城市，分别是广州、深圳、惠州、湛江和韶关，今年前9个月，这5个城市的房屋销售价格同比指数都是处于一个递减趋势。

　　现象2

　　小户型及二手房逆市回升

　　从房屋类型来看，惠州开发商大部分仍然是主推普通高层住宅，从套型来看，90平方米以下的房屋价格同比指数出现了上升的趋势，小户型在楼市整体遇冷的情况下销售出现了逆市回升。据了解，受访开发商认为，不少小有积蓄的单身男女，向往拥有自己的独立生活空间，待经济条件改善后再行换大一点的房子安家乐业，再有惠州这两年房价涨幅较大，他们消费已经很理性。同时再加上小户型产品的户型不断创新，配置日趋完善，功能齐全，性价比高，较多地满足年轻公务员和白领阶层的选择，而且小户型受政策支持，买楼者能享受较多的政策性优惠。

　　另外，分析显示，从7月份开始，二手房价格有所上升，特别是9月份，环比价格指数上升了0.3个百分点，进而也影响了9月份房屋销售价格环比指数上升了0.1个百分点。通过惠州中介机构上报的数据显示以及走访企业调研的情况反映，目前二手房房源较为丰富，涵盖了各个价格段位，供给趋于多样化，让消费者可以在有更多的选择空间前提下寻求自己满意的居所。消费者刚性需求的释放和部分选择低价有潜力升值空间的投资商仍然是二手房市场的主要购买者。另外，二手房相对于一手房还有一个明显的优势，那就是二手房交易快、入住时间短，只要进行简单装修或短时间翻修即可入住，目前现房风险低于期房。

　　原因

　　利益驱动致盲目开发

　　房屋企业供应方认为造成供大于求局面的主要原因在于，深圳、东莞、广州等地的投资开发商看好惠州、纷纷涌进惠州，推高了房价。而近两三年楼市形势大好，在利益的驱动下，许多专业及非专业的房地产企业纷纷进入房地产行业投资开发，房地产公司数量剧增，楼盘项目遍地开花，过早透支了市场未来的发展空间。在这种情况下，有不少惠州开发商片面追求高额利润，盲目铺摊子，对市场容量和市民的实际消费能力缺乏必要的了解。

　　另外，惠州楼盘集中上市，而大批深圳投资客撤离惠州市场，加剧了惠州楼市成交量的下跌。面对房屋销售较为困难的状况，开发商普遍面临资金周转不灵的压力，有的选择降价销售以实现资金回笼，有的还选择了高调封盘。有人形容说，资金链已成为套在部分开发商脖子上的“绞索”。

　　不过各大开发商对惠州房地产市场前景仍持乐观态度。企业方面认为，目前首先要做的就是如何尽快打破消费者的观望氛围和对峙情绪，进而发现需求、扩大需求、激活需求，推出适销对路的房屋商品。在楼市与银行储蓄之间，显然只要房价合理，就会有相当部分的储蓄资金分流到房地产市场中，通过买房做资产保值。

　　建议

　　政府应合理调控地价

　　国家统计局惠州调查队认为,受整体经济不景气和国家宏观政策调整的影响，尽管房屋开发商目前面临销售不畅和资金周转的双重压力，但房产价格仍未大幅下滑，市场也还未大量出现楼价调整导致客户处于负资产的案例。“但在当前这种情况下，逾期还款、房贷断供的现象有可能出现，从而可能导致银行产生呆账坏账，进一步产生金融风险。”

　　与此相对的是，目前惠州楼市观望氛围很浓，现有楼盘开发量预计要两三年才能消化完，为此调查队建议，一方面政府职能部门要加强调研，谨防中介炒作和投机者过度炒作；另一方面要及时引导、适当控制新项目的开发，同时要提高开发企业的准入门槛。

　　同时他们还强调，房产开发企业应加快资金回笼，新开项目要谨慎入市。“首先应对房地产市场走势作出有效的判断；其次对市场容量、消费群体、消费规格有一个理性的把握。” 

　　另外，政府要合理调控地价，每年应根据房屋市场容量及存量、居民对房屋消费需求的欲望、开发商的开发能力等因素综合考虑推出商住地块，并确定合理的价位。