广州市公积金贷款上限调整后计算公式

　　个人贷款最高额度＝（个人账户缴存余额＋月度缴存额度×2×退休前应缴存期数）×2

　　（注：退休前应缴存期数＝退休年龄（男60岁，女55岁）－现年龄＋本年剩余月数；夫妻贷款最高额度＝男方可贷款最高额＋女方可贷款最高额度）

　　信息时报讯 （记者　徐凤） 11月26日，央行大幅降息，公积金贷款利率也同步下调；次日，广州市公积金中心宣布上调贷款上限，个人贷款最高额度由40万上调至50万；夫妻贷款最高额度由65万上调至80万。公积金贷款在持续低迷的楼市中再度成为广大市民关注的焦点。业内人士认为，影响公积金贷款最高额度计算的主要因素是月度缴存额度和退休前应缴存期数，月度缴存额越高或年龄越小，可贷最高额度将越高。

　　月缴存额高者最受益

　　广州市公积金贷款个人上限增至50万，相比调整前增加10万；夫妻贷款上限从原60万上调20万至80万。按照去年7月份广州市公积金贷款上限调整后的计算公式计算（见表1），如果个人最高额超过50万的，将以50万为贷款上限，不足50万的按计算出来的额度为上限。夫妻各自公积金贷款最高额度相加，超过80万的以80万为上限，不足80万的以相加额度为上限。

　　从此公式中来看，影响公积金贷款最高额度计算的因素有个人账户缴存余额、月度缴存额度和退休前应缴存期数，而主要的影响因素是月度缴存额度和退休前应缴存期数，即月度缴存额越高或年龄越小，可贷最高额度将越高。

　　亿达按揭市场部陈溢溢表示，本次上调，将使部分符合条件的市民申请到更高额度公积金贷款。但透过公式，公积金上调上限的受益人主要是月缴存额比较高和有年龄优势的人群。

　　公积金利率仍然占优势

　　利率优势是公积金贷款固有的优势。降息之后，公积金5年期贷款利率为4.05％，与商业性贷款5年期基准利率为6.12％相比，存在2.07％的利率差优势。按照贷款40万贷款20年、等额本息还款计算，公积金贷款可省下大约11万元（见表2）。

　　可见，公积金贷款利率与商业性贷款基准利率依旧保持一定的优势，相比之下，公积金贷款优势更明显。

　　目前，对于二次房贷及多套房贷的公积金贷款细则对利率方面尚未有上调规定，因此，申请第二套房或多套住房贷款，如果符合公积金贷款条件、可申请公积金贷款或再次申请到相应额度的借款人将可以节省更多利息。

　　首次置业公积金贷款优势下降

　　降息后，首次置业购买90平方以下自住房，5年期以上公积金贷款利率4.05％，同档商业性贷款优惠下调30％后为4.284％，相比之下公积金仅优惠0.234％。与商业性贷款相比，月供仅相差几十元，整体节省利息也只有1万多（见表3）。而2007年12月21日加息后，首次置业商业性贷款享受15％下调利率，与同期公积金贷款5.22％利率差距1.4355％。可见公积金贷款在最近三次降息后贷款利率优势比之前大幅下降。

　　陈溢溢认为，在目前楼市处于稳中有跌的现状下，不建议首次置业者选择公积金贷款，毕竟以后二次置业可以再次选用，在二次置业时避免商业性贷款按上浮利率执行造成更大的利息负担。但如果首次置业贷款额度较高，为60万元以上，或贷款年限超过20年的，因额度高或期限长造成的还款利息部分比例大增，建议还是选择公积金贷款以节省利息或在同等还款额度上可以缩短贷款期限。

　　对楼市难有大影响

　　享受公积金贷款上限的提高政策的受益人必须建立在个人最高额度超过50万，或夫妻双方公积金可贷最高额度超过80万的基础上。从亿达按揭2008年前10个月的业务受理来看，办理纯公积金贷款成交宗数在办理按揭业务的总成交宗数中占29.8％，组合贷款（即超过公积金贷款上限的业务）成交宗数占按揭成交宗数的2.78％，即使加上该政策释放的部分需求，该受益人群始终相对比较有限。

　　另外，满堂红研究部前三季度成交数据显示，虽然今年前三季度公积金贷款成交比例略高于整体成交的20％，明显高过去年第四季度的14％，但组合贷款一直在1.3％左右徘徊。陈溢溢认为，公积金贷款比例在本轮政策之后有上升的可能性，但难以成为房贷主流。

　　资深房产专家黄韬表示，从广州全市来看,在广州所有能用公积金买房的人中,已利用公积金买房人占了八成，没有用的仅剩下不到两成，因此，政府提升公积金贷款额度,对整体楼市影响也不大。目前能扭转楼市的主要要素还是楼价，广州楼价还有一定回调幅度,半年内,全城的住宅销售均价可能会在8000元/平方米左右。